夏商地产总经理朱伍松先生在第三届人居展现场接受焦点网专访：
 
　　【主持人】：各位所搜狐网、焦点房地产网的网友，大家好，这里是厦门第三届人居展的现场，非常高兴夏商地产总经理朱伍松先生在其展位现场接受我们的专访。

　　【主持人】：首先请朱总介绍一下夏商集团的背景。

　　【朱伍松】：我们是厦门十大国有企业集团夏商集团旗下的夏商地产公司，我们总的注册资金1.5个亿，地产届的后起之秀我们计划的目标是三到四年之间形成夏商地产集团，五年内我们成为厦门地产业的前五名，我们有这个目标，现在正在奋起追赶。

　　【主持人】：我们开发的理念是什么？

　　【朱伍松】：我们是一个创新优越生活的品牌理念，作一个对历史负责的房地产开发商。

　　【主持人】：这次展会带来了什么项目？

　　【朱伍松】：大学康城，是我们去年9月8号竞标成功的一个集美区的第一大盘，总面积50万平方米。

　　我们这个项目拿到之后，我们非常重视，我们去广州深圳上海考察了，为了使我们楼盘的品位达到国内领先的水平，我们的建筑和规划请了澳大利亚的公司，景观设计聘请了美国易道公司。

　　为了把这个楼盘打造成绿色楼盘，我们请房地产商会的聂梅生教授下面的团队作生态的辅导，我们全面按照绿色示范项目的作这个规划和有关的一些事情，同时我们为了把我们的小区做成一个温馨的小区，我们聘请了香港戴德良行作我们物业管理的顾问，我们请国际知名的专业团队合作，把这个楼盘打造一个真正的高性价比的生态住宅。

　　【主持人】：非常符合人居展的主题，这个项目在绿色生态打造上，具体的情况能不能给我们介绍一下。

　　【朱伍松】：比如我们采用的中水处理系统，把生活排水处理，经过处理变成景观用水绿化用水；另外整个的在规划的设计中，我们进行了风环境、热环境的分析，就是有效地规划到小区里面是一个良好的通风状态，避免热障效应，里面的温度是宜人的环境，同时规划中每隔三层作了一个立体空中花园，屋顶有屋顶花园我们加工成为一个人工的绿化，打造一个绿色的社区。另外包括我们的车库，避免了以往的车库不能不能采光、汽车尾气非常不好的弊病，我们做了生态车库，可以进行采光通风的生态车库，将废气及时地排出，虽然增加了成本，但是我们希望提供给住户是一个真正的绿色生态社区。

　　【主持人】：成本会增加多少？

　　【朱伍松】：如果从总投入来讲，这个投入是很高的，但是因为我们的整个的面积是50万平方，摊平到每平米的成本还是比较经济合理，可以使消费者承受的，包括太阳能，这些都节省了以后长期的物业管理费用，使一次性缴纳之后，减少了以后长期的交费，并且能住在一个经济节能的社区，达到真正的节能、长远的节能的经济的一个主题。

　　【主持人】：前期的投入大概是多少钱？未来多长时间可以收回？

　　【朱伍松】：平均一每平米增加60到70块钱，但购房者享受到长期低成本的受益。

　　【主持人】：客户群定位是怎么样？

【朱伍松】：目前集美整个边区的、周边的工业区，同时我们要吸引更多的岛内的住户，如果机场高速一通加上高架桥，以后你上了岛内任何一个点，15分钟直达我们小区，没有任何的红绿灯，自驾车非常的快捷方便。

　　【主持人】：交通位置非常好。

　　【朱伍松】：另外我们要吸引更多闽南，闽北客户，以前很多这里的客户来到海沧，但因为现在海沧的房价非常高，加上我们集美良好的建设，对集美的居住环境很好的改善，是一个很好的购房的前景。会吸引更多的客户到我们集美区来。目前集美价格比海仓低四五百块。

　　【主持人】：集美区有哪些优势，您如何看待集美区的发展潜力？

　　【朱伍松】：厦门最近的重大的投资设在集美，包括大学城、西客站及轻轨一号线，还有集美大学，工程大，还有行令湾的改造，都有效地改善了集美的人居环境，包括非常好的园林景观，同时这些配套设施大量对整个集美的经济有一个快速的拉动，加上购房居住的人群越来越多，另外集美打造的是轻工机械，所以是一个比较环保的工业区，没有大工业的污染，而集美作为一个校区，有良好的人文底蕴，陈嘉庚老先生在集美创建了集美新村，人文底蕴非常好。对购房者，有很好的配套环境和人文环境，左邻右舍很多都是教授、教师，整个居住的软环境非常好，人文环境非常好。

　　【主持人】：客户群外地人占多少？

　　【朱伍松】：我们还没有准确的统计，我们预计本地客户群有50%到60%，岛内占20%到30%，我们计划到闽西，闽北周边的推广，因为集美发展潜力强，但是因为缺乏大盘，我们希望作一个样本，希望把这个楼盘作一个样本楼盘，对集美的楼盘有一个快速的拉动，所以我们会组织到闽南闽北地区去宣传推广

　　【主持人】：集美这个板块目前的价格是怎么样？

　　【朱伍松】：目前的整个的均价4200到4300左右，我们这个项目目前具体定价还没有制定，应该是参照集美的均价，我们分三期五年开发，第一期是非常优惠的价格，让用户真正得到优惠，第二期第三期再提高。

　　【主持人】：大概是一个怎么样的价位？

　　【朱伍松】：大概均价4000-4500到左右，中央倡导中低价位，中小户型，我们是80到100是主力户型，是老百姓真正买的起的精品楼盘。我们请了国际专业团队合作，但是价位又4000多一点，是非常合适的，是值得广大购房者期待的一个楼盘，我们预计到9-10月份开盘。

　　【朱伍松】：户型设计上有什么样的特色？

　　【朱伍松】：80平方米的有40%左右，100平方米的占40%。楼中楼170多米，四五十平米单身公寓有几栋，我们产品的主要提供更多的购房者更多的选择，主力还是以中小户型为主。

　　【朱伍松】：我们采光通风会非常好，整个户型里面有很多设计上的亮点，比如有空中花园，可以提供邻里间交往的平台，包括很多的户型会赠送一些露台，整个的设计比较紧凑合理。

　　【主持人】：作为一个大盘，分三年五期进行开发，大盘往往产品形态比较丰富，大盘配套比较完善，我们在配套方面有什么特色？

　　【朱伍松】：我们本身小区规划有两个幼儿园，有一个5000平的超市，还有商业街，周边有一个小学，另外因为我们开通公交的一个起点站，从起点到岛内的一个公交线路，我们会尽最大的努力去完善投入，同时还要协调政府作更多的配套。

　　【主持人】：我们在建筑节能方面作了哪些努力？

　　【主持人】：立体空中花园我们有效地降低室内的温度，另外从规划的方面，不增加投入的情况下，提高风环境、热环境的设计调节室内的温度降低。比如我们停车，通过树木的遮音来避免噪音，同时通过中水处理调节小区温度湿度，还有利用太阳能照明，减少电费，还有利用LVD采光灯，也减少平常的照明的开支。

　　【朱伍松】：第一期是毛坯房，但我们后期配套服务，我们为购房者提供套餐式生态建材的配套服务。

　　【主持人】：售后服务方面？物业费？

　　【朱伍松】：还没定，我们刚才讲了通过节能的措施，物业费会降低，同时我们聘请香港公司作为我们顾问，所以物业管理的水平和品质是非常高，同时我们的服务业非常到位，我们的售后服务会做长期的有效的跟踪服务，包括相关的配套服务会做的比较完善，

　　【主持人】：明天有一个人居的论坛，我们公司作为承办方？

　　【朱伍松】：明天海峡人居论坛我们是具体的承办方，我们邀请的全国工商联房地产商会会长聂梅生教授，以及科技促进中心的主任到场，还有很多生态方面的专家。我们的目的是推动厦门生态人居的环境，我们大学康城做一个示范的标榜的项目，我们希望起先锋模范的作用，所以我们明天的这个楼盘经过他们规划辅导以及他们严格的评审，我们预计明天能获得全国绿色生态住宅示范项目的奖牌，明天也会授予这个奖牌。

　　【主持人】：恭喜！

　　【朱伍松】：谢谢。

　　【主持人】：绿色生态地产是不是夏商地产未来产品方向？

　　我们作为绿色生态住宅，包括人文地产，是我们未来开发的一个方向，我们按国家的产业导向，夏商地产立足大规模的楼盘，提供精品的、高性价比的楼盘，供广大消费者选择。

　　【主持人】：对于厦门目前房地产的现状你如何看待？

　　【朱伍松】：我认为目前是健康平稳的，目前反映的问题是岛内的房价比较高岛外的房价比较低。岛内现在的定价是7000多了，多数的是8000以上了，甚至1万了。所以岛内购房压力比较大。

　　我们呼吁政府的有关部门更好地规划岛外的发展，提供更多的岛外土地到市场，实际上岛外的环境比较好，密度低，绿化率比较高，同时规模比较大，可以作相关的配套，其实岛外是一个非常优越的环境。

　　现在岛外的缺陷一方面是岛外的很多商业，教育，医疗相关的配套还不是很完善，所以我建议政府加大这一块的投入，如果岛外的生活和岛内一样，岛外的价格又实惠，会有很强的竞争力。

　　另外面临的是年费公交车和的士车没有，出岛的车要加一块钱，一天来回两趟，一个月就是60块，给购房者很大的负担，会认为有压力，这是一个心里上的落差。有紧急的事情到岛内，打车过一次岛还要12块钱，增加了成本。我认为政府应该重视这个问题，让的士车公交车跟岛内一样，享受同样的环境。这样有利于引导更多的购房者到岛外购房。同时岛外的价格在3000多到5000多，是一个合理的价位，岛外的供应量大了以后，同时价格又比较合理，整个厦门的房价平均下来就会是一个合理的水平。

　　其实厦门和深圳广州上海北京相比，厦门的房价在同等的地价、同等的环境之下是低很多的，只是因为岛内的高，所以平均起来高。这些大城市有很多的郊区楼盘，所以平均价位就低了。因此我们要大力发展岛外及要加紧配套设施的力度。

　　【主持人】：是不是未来岛外会成为厦门房地产下一个热点？

　　【朱伍松】：未来房地产的热点是在岛外，因为岛内土地非常有限，应该作为商贸物流方面的中心，作为住宅的土地非常少了，所以大量的商品方面建设会集中在岛外，包括现在就已经转入岛外了，所以岛外是未来房地产发展的重头戏，政府要加快这个进程。

　　【主持人】：夏商地产会不会在岛外有更多投资。

　　【朱伍松】：我们近期的目标是重点发展岛外及我们认为有发展的潜力，我们要起一个先锋的作用，打头阵。

　　【主持人】：国六条和九部委细则出台，对于厦门有什么影响吗？

　　【朱伍松】：一个是结构的调整，目前听到的说法，厦门可能是按总量控制的，总量90平方米以下的户型占70%，因为所住的地段环境，所卖的价位差别太大，如果是一刀切，开发商也很困难。第二个影响比较大的就是营业税免税时间延长到五年，对抑制投机、抑制不合理的购房需求效果很明显。这两个方面影响应该会比较大一些。

　　【主持人】：中央90平米的规定出台以后，厦门的开发商反应如何？

　　【朱伍松】：作为城市的统筹我认为比较合理的，但是作为单个的项目会增加开发商的难度，增加成本，比如岛内靠海的地段本身就适合做比较好的高档住宅，要根据具体的地段，周边环境，和所销售的价位作相关的处理。

　　【主持人】：如何评价此次人居展？

　　【朱伍松】：我认为这次人居展办得非常好，给广大开发商一个展示的平台，提供多方的交流，互相学习合作的平台，有利于对厦门的房地产更理性平稳的发展。

　　【主持人】：你对厦门房地产前景的预计如何？

　　【朱伍松】：我预计厦门的房地产市场会比较平稳健康的发展，价格也会相对平稳，也会略有上涨的趋势。

　　【主持人】：夏商未来的目标是什么？

　　【朱伍松】：我们的目标是宏大的，我们有若干个地产的开发公司，多项目的运作，计划五年的时间作到厦门地产界的排名前五名，这是我们的发展目标，我们会朝着这个方向努力，我们希望通过这几年的努力，希望成为一个品牌的地产公司。

　　【主持人】：最近厦门8家房地产企业合并成两大企业集团，对厦门其他的企业有什么影响？

　　【朱伍松】：我认为没有太大的影响，像国贸，他们主要是做社会保障性，还有基础设施的开发建设，商品房建设这一块的力度会稍微弱一点，会无形中给其他的开发商提供一些好的发展机会，会减少竞争。

有影响的反而是，从昨天的竞标看，万科进入厦门了，像这种全国知名的地产公司进入厦门，会增加厦门地产的竞争的激烈程度，同时有利于提高厦门的整体开发水平，因为竞争的擂台摆在家门口了，厦门的开发商有更多的压力，但是对广大的购房者是一好事，提供更多的精品，开发商通过竞争会有更多的精品提供给消费者。

　　【主持人】：之前听到一个说法，厦门相对保守，外地开发商很难进入，这个口子被打开以后，会不会越来越多外地竞争者进入？

　　【朱伍松】：厦门没有排斥外来的开发商进入，这一次万科进入还是看好厦门的市场。

　　【主持人】：现在地价也越来越高了，拿地是不是越来越困难？

　　【朱伍松】：知名的大品牌的公司有精品优势，资金的优势，它们拿地是非常有竞争力的。

本地的开发企业应该说面临进一步的洗牌了，就是强者更强，弱者就淘汰出局 。今后大的开发商会生存，小的开发商根本是望尘莫及的，最后会逐渐退出市场，这是对消费者是一个好事，因为大开发商作楼盘的水平比较高，一般做的都是精品楼盘，后期的售后服务会很好，不会出现欺诈，或者办不出产权证，或者偷工减料，他们会负责任。房地产业正面临一个重新洗牌淘汰过程。

　　【主持人】：从项目品质提升来说对消费者是一个好事，但是随着地价越来越高，房价也上涨很快。

　　【朱伍松】：现在地价成本高，导致了整个房地产的开发上成本比较高，厦门的房价有一定的竞争，房价如何回落也比较困难，最方便的一个方法就是加快岛外设施的配套，完善岛外的基础设施的配套，把更多人引入到岛外居住，因为现在岛内的规模太小，有时候上班一两个小时很正常，但是未来的交通网改善了之后，交通会非常方便。

　　【主持人】：好，谢谢朱总，谢谢各位网友。